不動産豆知識集 連発!随時更新!完結時期不明

不動産豆知識集

大体、不動産取引順に知識を集めました(^^)

  1. 初期検討期~内見・物件決定前までにに事前に知っておきたい 知識
      1. チラシのみかた(ミニ版)
      2. おとり広告
      3. 告知事項
      4. レア間取り表記 色々
      5. 売建住宅
      6. ドア隙間
      7. 公簿面積
      8. バルコニーとベランダ・テラスの違い
      9. 建ぺい率とは
      10. 容積率とは
      11. チラシ表記・目的地までの距離
      12. 木造住宅 の基礎工法
      13. 坪(ツボ)
      14. セットバック とは
      15. インスペクション
      16. 耐震等級(簡易版)
      17. おすすめの内見(お家見学)曜日
      18. 内見時 収納見落としがち 必要な収納スペース把握
      19. 夜の周辺・曜日をかえて周辺チェック
      20. 雨の日チェック
      21. シロアリ
      22. 電柱・カーブミラー・交通標識 移設
      23. ハザードマップ
      24. スリッパ 履かないメリット
      25. 古地図で昔を調べる
      26. 内見時(お家見学) 搬入経路になる玄関ドアサイズ 確認
      27. 実印とは
      28. 文化財保護法
    1. ローン 知識
      1. 住宅ローンは銀行だけが扱っているの?
      2. ローン事前審査
      3. 団信
      4. ローン特約
    2. 物件以外 費用(-_-;) 知識
      1. 礼金 (賃貸知識)
      2. 敷引き(賃貸知識)
      3. 建物解体費
    3. 税金一般論 知識
      1. 土地の消費税
  2. 物件決定から重要事項説まで 知識
  3. 重要事項説明終了から引っ越し準備前まで 知識
      1. 手付け金
      2. 住宅ローンの本審査に落ちる主な理由・落ちる確率
      3. ご近所ごあいさつ
      4. 地鎮祭(じちんさい)
  4. その他 知識
      1. 転出・転入の届け出
      2. 引っ越し業者の見積もり
      3. 安く効率的に引越しをするには ワンポイント

初期検討期~内見・物件決定前までにに事前に知っておきたい 知識

チラシのみかた(ミニ版)

建築後1年未満で未入居(誰も住んだことのない状態 )のみが 新築

価格 建物は消費税込み価格 土地は消費税無

駅まで 80mを1分で計算

建物面積 地下室や車庫を含む時 その旨と面積表示

NGワード例 特選 当社だけ 日本一 抜群 破格 激安 こんな表記があれば注意です

おとり広告

おとり広告

取引できない物件の広告・ 架空物件 ・売却済みの物件・ 売却する意思のない物件

などを指します

おとり広告で集まった客に他の物件を紹介して取引する

不動産業界の闇の一つです

幸いにも気付いたら、しっかり断る 遠慮入りません 強気で!

告知事項

入居者に伝える事がある物件。

買主・借主が知っていたなら購入しない・借りない可能性のある物件

死亡事故(自殺・他殺など)

近隣で事件や事故 騒音・異臭

暴力団・お墓・火葬場 など嫌悪施設

雨漏りがする

シロアリが出る


不動産業者は募集広告を出す時点で、告知事項を明記する必要があります。

特に死亡事故(自殺・他殺など)はガイドラインで、賃貸なら事故発生から概ね3年が経過していなければ、何人入れ替わりがあっても告知が必要です。

売買なら事故発生から何年経っていても告知義務はなくなりません。

レア間取り表記 色々

MBR  メインベッドルーム

BR  ベッドルーム 洋室

SR  サービスルーム

採光が不足して居室として認められない部屋

建築基準法で、住宅の場合、窓の大きさは床面積の7分の1以上なければならない。その基準を満たさない部屋です

UB   ユニットバス

WIC  ウォークインクローゼット

SIC靴 クローゼット

RBL 屋根利用バルコニー

RF ロフト

PS 水道管や電気配線スペース

MB メーターボックス電気・ガス・水道

売建住宅

土地を販売してから建物を建てるという販売方式です

別名は建築条件付き土地

ただし、こうした物件は、建築する業者が決まっており

さらに、購入者が決まる前からその土地に合わせた図面は完成されていることが多く

購入者はある程度自由に設計プランを決めることが可能ですが、注文住宅の様に

完全自由ではなく、決められたパターンの中から選ぶことになります


建売り専門の不動産会社は、売りに出している物件が

購入客の希望に、大幅に合わないということを避けるため

最初は建築条件付き土地(売建住宅)で販売する事もあります。

自分の好みを選べることで購入する家に愛着を持たせる戦略でもあります。

ドア隙間

最近の住宅では、室内ドア下に1cmほどの隙間が有ります

施工ミスではありません。

床とドアの隙間が空いている理由は、

建築基準法 でシックハウス対策により24時間換気強制的に行う事とされているのです。

健康的な生活をして頂くための施工です。

公簿面積

登記簿に記載された土地の 面積です

実際の面積と異なる場合が有ります なぜか?

昔の精度の低い測量

わざとに少なく申告 等々

正確な面積を測るには 測量士さん等の助けが要ります

一般売主が土地や中古住宅を売却する場合は、 公薄面積による売買が多いです

「実際に測って多少違っても、文句なしでお願いします」と言う買売契約です。

測量を省くことでお金も時間も節約できるメリットがあります。

しかし、明らかに広さが違う場合は、測量が必要になることも!

バルコニーとベランダ・テラスの違い

ベランダは真上に屋根あり 共に2階以上

バルコニーは屋外にあり屋根が無いので、どうしても汚れやすいです。雨よごれ・ほこり・ゴミ・土などがたまりやすく、こまめな清掃が必要です。

なんと!どちらも原則 マンション等の集合住宅では、建物全体の共有部分なんです!分譲で購入しても!

テラスとは、1階のリビング前などに突き出てるスペース。庭より一段高くなっており、リビングとつながっていることも多いです。素材はタイル・ウッドデッキ・コンクリートなど

畳(たたみ)は地域によって 広さに差が有ります

「京間」約1.82㎡ 関西

「中京間」約1.65㎡ 東海

「江戸間」約1.55㎡ 関東

「団地間」約1.44㎡ 集合住宅

広告での畳数 きまり 1畳=1.62㎡

奈良の正倉院の「御床畳」は現存する最古のもの

敷き方は通常、祝儀敷き(しゅくぎじき)です。『回り敷』とも言います。
合わせ目が十字にならないので縁起が良いとされます。

建ぺい率とは

あなたの土地の大きさが100 だとします

あなたの土地は、県や市町村が ○○%だけ 家に使って良いですよ と決めています

割合は場所によって様々あります。 仮にあなたの土地が60% 家に使っていいエリアなら

大きさ100のうち60だけです

100全部をお家には使えません これが建ぺい率

容積率とは

あなたが広さ100の土地に3階建ての家を建てるとして

広さが、設計上

1階は60 2階は55 3階は55

合計170とします

あなたの土地は、県や市町村が 各階の合計の制限をしています

割合は様々あります。土地によります。

仮にあなたの土地の容積率が 170%なら

土地の広さ100の170%で170

上記三階建てはギリセーフと言ううことになります

これが容積率

チラシ表記・目的地までの距離

駅徒歩○分 スーパーまで徒歩△分

結局、どこまでの距離か?

その物件の出入口~目的地の建物の出入口 としています

駅なら駅舎の出入り口まで(地下鉄の場合は地上にある出入口)改札やホームまでの所要時間ではないのです

木造住宅 の基礎工法

布(ぬの)基礎とベタ基礎(関西最近ほぼこれ)どちらが強いのか?一般的にはべた基礎

ベタ基礎は、地盤全体に鉄筋コンクリートを流し込む工法です。荷重が分散されることから、布基礎よりも耐震性は上がります。耐震性の高さから、阪神大震災以降、急速に広まりました

布基礎のメリットは、コストが掛からない。縦方向の荷重に強い。

布基礎のデメリットは、害虫が建物に侵入する可能性がある。耐震性に劣る。

坪(ツボ)

良く使われる広さ単位。坪(ツボ)1坪=3.3㎡に相当。ほぼ畳2枚分の大きさが1坪です。

日本独自、その起源は奈良時代特に木造住宅においては、日本が古くから使用してきた「尺貫法」の影響が今でも色濃く残っています

セットバック とは

奈良県ありがち

建物敷地は原則

建築基準法上 幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります

4m未満は原則 その道路中心から2m後退

自分の土地の一部が道路扱いになります! 減ります( ´△`)

消防車とか通すスペース作りと言う意味もあります。

インスペクション

インスペクション(建物状況調査) 建築士 等 専門家が、劣化・不具合の調査をし欠陥や補修箇所を客観的に検査する。住宅の売買時に行う。 特に 中古は、売り主も買い主も個人が多いので、取引後のトラブルを防ぐ効果が期待できます

買主が、購入を検討する物件の調査時点における状況を確認することで、以
下のようなメリットがあります。

より安心して購入の判断ができる
専門家の調査により建物の状況が把握でき、より安心して購入の判断できます。
メンテナンスの見通しが立てやすい
購入後のリフォームやメンテナンス等の予定を見込んだ取引が可能。

費用相場5万円から8万円ほど
機械を使ったり耐震性を調査する場合10万円を超えることも

検査にかかる時間
調査する物件の規模にもよりますが、3時間程度

耐震等級(簡易版)

地震大国 日本

耐震等級 2000年から新基準

耐震等級1 震度6強から7程度でも倒れない

耐震等級2 耐震等級1の1,25倍 避難場所の学校等はこれ以上

耐震等級3 耐震等級1の1,5倍

3が望ましいですが等級を上げるにはコストがかかります。

おすすめの内見(お家見学)曜日

おすすめの内見(お家見学)曜日  

色々な考えがあると思いますが、おススメは

金曜日の午後  と 土曜日の一番乗り

内見の申し込みは土日に集中します。 集中すると言うことは契約まで進む事が多く

新しい物件・良い物件を用意することがセオリーです

だから、 金曜日に物件を仕込まないと間に合わない 。よって 内見は金曜日午後が良いとされてます

土曜の一番乗りは競争率が高いので早めの予約を!

内見時 収納見落としがち 必要な収納スペース把握

収納見落としがち 必要な収納スペース把握 全部入らないとか最悪です

収納スペースは常にカビのリスクも頭の片隅に置いてください。通気性確認。 女性の方は靴を所有数が多いので 下駄箱確認 クローゼットはロングコートなどを掛けるだけの十分な高さがあるか これ意外低い物件あり

夜の周辺・曜日をかえて周辺チェック

土日に交通量が増える

上の階の住人が、夜メチャクチャうるさい ベランダで騒ぐ

暴走族さん走り回る

家の周りの夜の明るさも大切 治安が違ってきます

できる限りのチェックが大事です 夜は特にチェック!! 昼とは違う情報得れます

要するに、本命の物件はがんばって何回も観に行く。このひと手間です。

雨の日チェック

雨の日で全然環境が変わってしまう物件が存在します!

雨漏り・土地の水はけ・水溜り・屋根に落ちる雨音

家回り排水路 水はけを観る。

できるだけ雨の日チェックをしましょう。

シロアリ

シロアリ 怖いですね。アリなのかと思いきや

シロアリはアリとは違い、食性も生態も異なるまったく別の虫です。

住宅に害を及ぼす5種類のうちヤマトシロアリとイエシロアリが多く

うち8~9割を占めるのがヤマトシロアリ。風呂場や洗面所、台所の床下など多湿な場所の湿った木材を好み、柱などの内面を空洞化します

断熱材もかじる。 コンクリート・プラスチック類なども食べてしまう。金属の中でも比較的柔らかい鉛や薄板にも被害を加えることがあります。


簡易チェック事項

・床下をしっかり観る

・床がきしんだりフワフワする

・柱や壁がやわらかい

・柱や壁をたたくと空洞音がする

・木材や壁紙に穴がある

・木くずがたくさん落ちている

・家の周囲に不自然な土の塊がある

あくまでも簡易なチェックですので確実な調査や駆除効果が保証されるのは、シロアリ業者による予防や駆除のみと言われます。

シロアリ - Wikipedia

電柱・カーブミラー・交通標識 移設

気に入った土地に

電柱や支線(電線)が入っていたりした事はありませんか?

電力会社と現地での移設協議を行うことで移設できる可能性有ります。

移動が完了するには、なんだかんだと1か月以上かかりそうです。

費用の負担をする場合もあります。

ちなみに 電柱が自分の敷地内に入っていたら、わずかですが借地料が

電力会社からもらえる事もあるそうです。


ミラーや交通標識は警察交通課(交通規制係)役所・管理者に相談 。

こちらも、工事費用は、工事を行う者が負担する事があるみたいです。

又、道路附属施設の特性上許可できない場合には許可が下りず、建築等の計画を変更を

余儀なくされる事も!

ハザードマップ

ここ20年で急速に整備

住居地域の 災害発生時のリスクを知る 危険箇所の知識が得れます。

混乱のないスムーズな避難 や 被害の広がりを食い止める、防災意識を高める効果などもあります。

洪水ハザードマップ
 水防法。国土交通省および都道府県知事が指定する洪水予報河川及び水位周知河川に対して作成。

内水ハザードマップ
 都道府県知事および市町村長が雨水出水浸水想定区域を指定した場合に、作成。

津波ハザードマップ
 2011年3月の東日本大震災をうけて制定された「津波防災地域づくりに関する法律」に基づく 。

高潮ハザードマップ
 台風や発達した低気圧が海岸部を通過することによって生じる海水面の上昇のこと

土砂災害ハザードマップ
 都道府県知事が指定した「土砂災害警戒区域」を含む市町村では「土砂災害ハザードマップ」が作成されます 。

ため池ハザードマップ
 都道府県知事が指定する「特定農業用ため池」(決壊した場合に周辺住民に被害を及ぼす恐れのある 農業用ため池)を対象として、市町村で作成されるのが「ため池ハザードマップ」です。

火山ハザードマップ(火山防災マップ)
 活動火山対策特別措置法(活火山法)に基づき、内閣総理大臣が指定する「火山災害警戒地域」を含む自治体(活火山が存在する都道府県)において作成。

地震ハザードマップ
 阪神・淡路大震災をうけて制定された地震防災対策特別措置法に基づく

震度被害(ゆれやすさ)マップ・地盤被害(液状化)マップ・地域危険度マップなどを総合して「地震ハザードマップ」と呼びます 。

ハザードマップポータルサイト
国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。

スリッパ 履かないメリット

何もそこまでしなくても・・と思われるかもしれないですが

歪み・きしみ・凹みを確認できます

床板の、反り返り・虫食いなども確認しやすくなります。

特に中古物件は履かないで チェック! 意外と効果あります。

靴下真っ黒になりますけど(-_-;)

古地図で昔を調べる

図書館やネット検索して調べると 観る事が出来る地図です。

地図・空中写真・地理調査 | 国土地理院

ご検討されている物件の土地が、その昔が川や沼などであった場合

一般的には地盤が弱い可能性があります。

地震・洪水での被害拡大の恐れがあるか、ある程度の予測ができます。

適切な補強処置が行われており、その記録が残されていれば安心ですが、それもわからず

不安が残るのであれば、過去の登記簿を見たり、専門業者に地盤調査の依頼検討します

地盤調査や地盤補強などの工事は数十万円単位の費用がかかります。

なので、まずは一番お手軽に簡易に

古地図で土地の過去を調べて、不動産会社・専門業者に相談するのがよいです。

内見時(お家見学) 搬入経路になる玄関ドアサイズ 確認

内見時(お家見学) 搬入経路になる玄関ドアサイズ 家具を搬入できるドアのサイズか確認しましょう。建物の廊下や階段・エレベーターも同様に! クレーンで2階搬入なんかで 引っ越し費用が高くなる事があるので注意 想像力をはたらかして住むべし m(._.)m

実印とは

実印とは 市区町村に登録したハンコのことです。市役所で手続きします 不動産取引 住宅ローン 保険の加入 遺産相続 等で使用します 高額取引では信用第一なので はんこの お役所お墨付きをもらうわけです 脱はんこ なかなか進まないですね

文化財保護法

文化財保護法 奈良県はハイ!多いです

保護エリアの土地を買ったら 調べないと行けません

遺跡とかてできたら大変 調査か終わるまで建てれません

ローン 知識

住宅ローンは銀行だけが扱っているの?

いいえ! 種類多すぎです

メガバンク・地方銀行をはじめ

信託銀行・信用銀行・労働銀行・ネット銀行・生命保険会社・農協・公的融資・自治体融資・住宅金融支援機精・信販会社・ノンバンク

金利 条件 全然違います

しかも、住宅ローン商品の種類は全部で4,000種類あるといわれます

完璧を求めすぎると迷宮に入ります(-_-;)

ローン事前審査

住宅ローン  借りれる? 幾らまで?

を仮判定します。通常3日~一週間で判明させます。

●本人確認書類→

 運転免許証や健康保険証、パスポート等

●収入証明書類→

 給与所得者の場合:前年分の源泉徴収票

 自営業者および個人事業主の場合:過去3年分の確定申告書および付表の写し

 法人代表者の場合:前3期分の決算報告書の写し

●物件確認書類→

 購入しようとしている物件のパンフレット・チラシ・販売図面、物件概要書、価格表 等の写し

●その他、自動車やカード等で他に借り入れているローンがある場合は

 その契約内容やローン残高がわかる書類

などが必要

審査の結果

A銀行は〇 借りれる

B銀行は× なんてこともあり得ます。

ゆえに複数申込みが必要な時があります。

不動産購入にはローンを利用する方がほとんどなので、必須です。

団信

正式には団体信用生命保険。家族や家を守るための保険

ほとんどの金融機関が団信の加入を融資の要件としている

ローンの契約者が死亡などにより住宅ローン支払いできなくなった時

それ以降の住宅ローンの返済が免除になる保険です。

一般的に、団信の保険料相当額は住宅ローンの金利に含まれています。

また、特約を付加する場合は年0~0.3%程度の金利が住宅ローンに上乗せされることが多いです

特約とは、死亡・高度障害状態以外の状態でも適用となるようにする事です。例えば

3大疾病、人工透析を受けている、心臓のペースメーカーを装着 等の所定の身体障害状態

でも保険がおりる。

いずれにせよ、金融機関により色々な違いあります

しっかり確認大事です

ローン特約

よーしこの家かうぞー!

しかーーし!!

ありゃーローン審査ダメだった なんてこと稀に有ります

そんな時 売買契約を無条件で白紙に戻す内容の特約です

ローン特約が契約条項として入っており、かつローンが不成立だった場合

契約を白紙に戻すことが可能となります。


ローン特約には大きく2通りがあります。

ひとつは、自動的に白紙になる「条件型」

もうひとつは、買主に「解除権」を与える「解除権留保型」(解除権をもつ買主が、売主に対し解除の意思表示をすることにより契約解除を行う)

物件以外 費用(-_-;) 知識

礼金 (賃貸知識)

マンション等 賃貸借契約のときに借主が貸主に支払う初期費用の一つ

目安家賃2カ月分

貸主に支払う謝礼的な費用のため、退去時に一切返還されません。

「礼金の慣習はない」という地域もある。住むエリアの相場を事前に確認すべし

首都圏では、敷金、礼金 の二種類の支払いを求められるのが一般的ですが、近年「礼金ゼロ」を打ち出して入居率を上げようとしている物件もあり

敷引き(賃貸知識)

家を借りる際に支払う敷金・礼金の仕組みは、全国共通のルールではないのです。

この「敷引き」も最たるもので、西日本の商慣習です。特に九州。

敷引きとは、預けた敷金の一部を返金しない特約のこと 相場は家賃の1〜3ヶ月分

敷金は

契約終了後、賃貸物件を明け渡す時、未払い家賃・修繕費負担分を差し引いた金額を返還しなければならないお金。

にもかかわらず、無条件で戻ってこない事から、礼金に近いです。

建物解体費

取り壊す建物解体費は、意外とかかります。今の相場では

木造で一坪(たたみ2畳)の単価が3万円30坪の古家で90万円になります。(地域差あり)

前面道路の幅が狭く、重機やダンプが入れない時は増額です

税金一般論 知識

土地の消費税

土地は非課税取引とされています。 土地は消費するものではないからです

建物はどんどん老朽化しますが、その建物を解体し、新しいお家を建てることもできる

土地は変化が無いからです

しかし・・ 他の税金の支払いが待ってます(-_-;) 不動産取得税 登録免許税 等

また原則、個人所有建物の個人間売買にも消費税はかかりません(一般論であり例外はあります)

建物は売主が課税対象事業者。例えば、大手不動産業者の所有物件を購入の場合などは課税

物件決定から重要事項説まで 知識

重要事項説明終了から引っ越し準備前まで 知識

手付け金

契約成立後でも、売主側の履行の着手まで、具体的には

・売主側が建築工事に着手したりしたとき

・売買物件の一部を引き渡したとき

・売買物件の引き渡し・所有権移転登記が完了したとき

までは、これ払っていたら お金諦めなければならないですけど 『買うのやーめた』と言えます 。

不動産契約の手付金はほぼこれ 相場は不動産売買価格5~10%

手付額が少なすぎると、契約のしばりが弱くなり、売主側からの契約破棄が容易になります。

手付金は最終的に家の代金になるのが業界の慣例。 でも絶対ではないので契約書チェックです

住宅ローンの本審査に落ちる主な理由・落ちる確率

事前審査通過!しかし、あくまでも事前審査は簡易的な審査と言う位置づけ

住宅ローンの本審査に落ちる主な理由

・健康状態 で必要な保険(団信保険)に加入できない

・別の理由で借入したりローンを組む

・担保の価値が低い ことが発覚

・事前審査の申告と本審査の提出書類の内容が異なる

・本審査までに転職

でもご心配なく、全体の5%程度といわれます。 実際に住宅ローンの本審査に落ちる確率は低いです

ご近所ごあいさつ

ご近所ご挨拶 工事が始まる前にやっておきたい!

密集している住宅街では両隣と向かい3軒、真裏住宅が基本的 自治会に挨拶なんかも!

◎粗品は高価でなく消費物

◎ 工事着工前や引越し時が一般的   埃 騒音 確実にご迷惑かけますから

地鎮祭(じちんさい)

地鎮祭(じちんさい) 正式 とこしずめのまつり 西暦690年ごろには既にされてる記録有り。

基本的にダンドリや進行は業者側がしきってくれます。

キリスト教や仏教スタイルもあります。

十二直という暦注を元に選定した建築吉日(建、満、平、定、成、開)から日取りを決定。

神主の謝礼(玉串料)費用2~5万円

儀式で使用するお供え物や、あいさつ回りに持参するお菓子や日用品などの粗品、また儀式後に宴会をする場合は飲食費なんかも

地鎮祭で必要な資材などは基本的に建築会社側が用意してくれます

地鎮祭後に宴会をする地域もあります。

一般に儀式後、近隣へのあいさつをする場合、担当者や現場監督と一緒に粗品を携えて行う。

なんだかんだと出費あり(-_-;)

なくても当然違法ではありません。 地鎮祭を勧めないハウスメーカーもあります

工事の安全と家の繁栄を祈願するもの 縁起物です

その他 知識

転出・転入の届け出

同じ市区町村内で住所変更をする場合は、『転居届』のみ

別の市区町村から引っ越してくる場合以前の住所地の役所で「転出届」をだし「転出証明書」もらいます

新住所地の役所に転出証明書を添えて「転入届」をだします 転入日から14日以内です。忘れずに

期限内に提出しないと法的には

「正当な理由がなくて、転入・転居・転出・世帯変更の届出をしない者は、5万円以下の過料に処する

との恐ろしい文言があります。お気をつけを。

その他困ること

選挙に投票できない

確定申告できない

引っ越し業者の見積もり

いよいよ入居時 引っ越し業者の見積もり依頼は早めにやっておきましょう。通常期であれば引越し希望日の2週間から1ヶ月前、繁忙期(3月~4月、9月~10月)であれば1ヶ月から2ヶ月前に見積もりを取るのが理想的です。引越し費用の相場は、単身(一人暮らし)の場合約5万円~7万円で、家族の場合は約8万円~10万円ほど

急な引っ越しだと…

引っ越し日ギリギリにそうだんしたら断られた

高く見積もられた

希望時間に予約できず サービスが悪い業者しかない

なんて最悪 自分でやるのは大変ですぜ

安く効率的に引越しをするには ワンポイント

最後の最後で大変 引っ越し 安く効率的に引越しをするには

・引越しシーズンを外した平日 (特に3月~4月上 )

・シーズン以外の夕方

・仏滅   気にしない方にオススメ

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